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旧改难度大、涉及情况复杂且时间跨度长

  原标题:收楼五年未办房产证 颐和地产负面缠身成中小房企没落样本 位于天寿路与广园快速路交汇处的颐

  位于天寿路与广园快速路交汇处的颐和大厦早于2012年4月就已开盘销售,2013年底业主们陆续收楼。可如今五年过去,这里的800多户业主仍然拿不到一本属于他们的房产证。

  为此,颐和大厦已有超过80位业主先后起诉广州南开房地产开发有限公司,请求法院判决开发商承担延迟办理房产证给业主带来的损失。

  据工商登记信息显示,南开公司即颐和大厦的开发商,股东为颐和地产集团有限公司占股83.33%,南方航空公司占股16.67%。

  根据颐和大厦业主梁女士提供的购房合同,颐和地产承诺在收楼日(2013年12月30日)起730日内到房地产登记机构为业主办妥产权登记,并将以业主为产权人的房地产权证交付业主。

  不过,颐和地产还在合同中写明“迟延办证违约金不超过总价款的2%”。按这个算法,就算房产证十年八年办不下来,一百万的房款最高违约金额也不过2万块,这无疑成为这批起诉案件争议的焦点。

  新浪乐居梳理数十份法院一审判决书后发现,法院作出的判决均将迟延办证违约金从总房款的百分之二,调整为按每日总房款万分之一的标准自迟延之日开始计算至其取得《房地产权证》之日止。

  也就是说,以一百万房款为例,每延迟一天拿到房产证,业主都可以获得100元赔偿,一年就是近4万。

  一、业主收楼后已将涉案房屋出租取得租金收益,即使其存在迟延办证的行为,也没有给业主造成过大的损失,以总房价款百分之二为限的违约金并不过低。

  二、业主已接收并使用涉案房屋,其居住和使用需求得到满足,合同目的已经实现,迟延办理房产证并未给业主造成实际损失。

  然而,南开公司的二审主张均被驳回,维持一审原判的同时,仅增加了“违约金以不超过本金为限”一条判决。

  据了解,颐和大厦总建筑面积11万平,包涵酒店式公寓、写字楼、住宅及底层商业四种业态。在阳光家缘搜索预售证号【20120098】可以看到,其中一栋名为办公性质的酒店式公寓32层高,共计有400多间房,目前仍有一间处于“可售状态”,部分仍显示“已签约”,尚未“备案”。

  实际上,除颐和酒店公寓400多户以外,颐和大厦包括住宅等其余400多户也至今没有一户拿到房产证,阳光家缘显示并没有出现“已过户”的标记。

  资料显示颐和大厦地块年限从2000年开始计算,2012年4月开始对外销售。据颐和商务酒店的业主梁女士透露,当时率先开售的便是颐和商务酒店,主户型39-142平一至三房,于4月27日当晚成交200多套,均价25000多元/平米。

  1992年10月12日,中共中央总书记指出:“我们坚定不移地按照‘和平统一、一国两制’的方针,积极促进祖国统一。”“我们再次重申,中国愿意同中国尽早接触,以便创造条件,就正式结束两岸敌对状态、逐步实现和平统一进行谈判。在商谈中,可以吸收两岸其他政党、团体和各界有代表性的人士参加。”

  熟悉广州楼市的人对这个盘肯定印象深刻。当时,颐和地产打着小户型、投资客、高返租的卖点频频占据了各大媒体头条。

  “看房,签订购房合同,支付首期款,向银行贷款等等程序,都和其他的房地产公司一样。”然而,五年过去,房产证仍然没有下文。“颐和地产自始至终都没有一个工作人员跟我们对接过这件事情,也没有给我们任何回复。”

  据业主们表述,他们与颐和地产唯一的联系就是一串八位数的座机号码,但每每接听都是由总机转至总经理办公室,再由一位秘书人物代为回复称,“不清楚,不知道。”

  至于是什么手续导致房产证迟迟办不下来?查阅近几年针对南开公司的民事判决书可以看到,“所建楼宇存在违章建筑,未能验收”是其中一个关键原因。

  广州市国土资源和规划委员会于2016年8月18日给到法院的回函内容为:“颐和大厦尚未通过规划验收,根据国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定,不能办理将颐和大厦的各房屋过户至各业主名下的手续”。

  不过,当时南开公司给出的说法是,“公司之所以迟延办证,客观上是政府及其他单位原因造成,非公司主观上拖延或故意不办理。”

  最新消息指出,在2018年5月25日的一份判决书(2018)粤01民终5547号中可以看到,尽管南开公司再次为自己提供了数个上诉说法,要求免除2013年10月24日至2016年8月17日期间的逾期办证违约责任,但最终被法院一一驳回。

  一、根据其向规划部门了解,南开公司不符合规划验收的事项一共有十九项,包括避难层设计、地下车库设置、肉菜市场面积不足、擅自改变使用性质等,而且南开公司新一轮规划整改已经被规划部门否决,涉案房屋可以办证的期限遥遥无期;

  二、关于规划整改问题拖延时间很长,规划部门及消防部门给南开公司发过多个函件,南开公司没有提供完整的全部文件,其主张不能真实反映规划验收情况。

  “我想卖掉这房子,但因为没有房产证,根本放不了盘。连出租给别人办公,都有影响。拿不出房产证,我怎么证明自己是业主?”业主梁女士说。

  据了解,目前颐和大厦所在的天河区东莞庄板块二手住宅价格已经达到5万/平左右,在售的九洲海誉居带装修均价约为87000元/平。

  然而,就如同梁女士所说,没有房产证,无论周边价格涨跌都与自己无关。更为重要的是,因颐和地产的负面消息不断,更造成了颐和大厦升值乏力,远远落后周边项目的状况。

  另外,据颐和商务酒店的业主们表示,颐和地产与业主签订了年化率8%的三年返租合同后,颐和并没有如期给到租金。“2014年的租金是2015年拿到的,2015年的租金是2017年拿到,2016年的租金是2018年拿到。”但是目前仍有一部分业主未能拿到逾期的租金。

  因此,大部分业主在租期到约后,选择把自己的房源交给“广州英建颐园酒店管理有限公司”,而不是颐和物业。

  在新浪乐居走访的过程中,便发现了这个奇特的现象,同一家酒店大堂,分别有两个服务台,入住的是同一栋公寓。然而他们同一户型的月租费用都不一样,以60平一房一厅为例,由颐和物业代为运营的房源价格为8000元/月,由颐园酒店代为运营的房源价格去到9500元/月(工作人员表示该价格包含500元上限的水电费,卫生管理费等)。

  不过,当新浪乐居询问,是否有公寓可以出售的时候。两边工作人员的回复均是,“没有,卖不了,因为没有房产证。”

  临近几年,颐和地产负面屡屡。2015年12月15日,颐和集团甚至为了网传《广州颐和赖账高达1.4亿债主公开悬赏协助法院执行》的新闻报道作了一份严正声明。

  彼时声明称,2014年8月26日,广州中院曾经将颐和地产纳入失信被执行人名单,但广州中院这一违法决定已于2015年10月13日被广东高院以(2015)粤高法执复字第126号依法予以撤销纠正。

  尽管声明强调是一场乌龙,但也令不少市场人士关注起了颐和地产的资金状况。此后,有关颐和地产重复抵押资产的传闻也被广为流传。这对于一家本身规模小、盘子不大的房企来说,如此多负面消息并不是一个好兆头。

  另外,位于花都区的颐和盛世花园自2012年陆续交房至今,仍然也有不少业主没有拿到房产证,小区仍然是临水临电,无管道天然气。

  后来在广州市花都区国土规划局核查下,才于2018年1月初初步开始解决房产证的问题。截至2018年4月份,已取得房产证200多户,已送案办证100多户,还剩下500户尚未办理。

  负面缠身,消耗了颐和地产大量精力。新浪乐居注意到,自2015年后颐和地产鲜少新增项目,仅在2016年新推出杭州颐和山庄项目和2017年推出颐和天珑项目。包括2015年推出的台山颐和温泉城、上海泊雅轩、沈阳颐和城等项目,这也成为颐和地产屈指可数的几个业绩贡献主力。

  在广州,早年售卖至今的还有颐和高尔夫庄园跟花都颐和山庄、颐和盛世等项目。不过,最新消息指出,珠江实业6月8日公告以“股权+债权”的形式,砸4个亿收购了花都颐和盛世3成股份。

  这家早在1999年便独立开发了第一个地产项目颐和山庄的企业,曾经一度在大本营广州被冠以“特色豪宅领先者”的殊荣。然而,经过中国房地产黄金十年的洗礼,他引以为傲的稳健却成为了迈向发展快车道最大的掣肘。

  经历了2010年的上市失败、2011年进军旅游地产的不堪重负,颐和地产在战略错步的路上越走越远,2012年它宣布出征海外,将版图扩充到非洲毛里求斯、美国波士顿、洛杉矶和韩国济州岛、悉尼等地。然而,如今从颐和地产的官网也几乎找不到关于海外项目的具体信息,只有过往零星的报道可以看到只言片语,也并无相关成绩或目标。

  到了2015年,颐和地产创建“颐和家园”子品牌,正式进军养老地产。目前有迹可循的项目仅有位于广东江门,由台山颐和温泉城打造的退休颐养公寓。

  从旅游地产到海外地产,再到养老地产,不难看出颐和地产试图做大做强的心思,其中战略的踩点也几乎与市场浪潮趋势一致,时机吻合。但这三大战略至今都被市场诟病——成本投入高、盈利模式不清、回报周期长。

  对于颐和地产这类自身规模不大的房企来说,无论是资金实力、人才支持还是运营经验都存在不小的压力。

  官网指出,颐和地产创建于1996年。与之同年诞生的还有恒大、泰禾、龙光、奥园等房企。佳兆业、时代地产还未出山。然而,如今颐和地产已经被房地产界的一波又一波浪潮远远甩在身后。

  2010年,颐和地产的年销售额虽然不过50亿元,但这一数字还大约可以在当年房企TOP50中占据一席之地。八年过去,无论是按照流量金额还是权益金额口径统计,颐和地产均未进入国内房企的前两百位。

  在大本营广州,阳光家缘数据统计显示,过去的2017年颐和地产共售出294套住宅,总金额合计不到2.8亿元。与广州品牌房企动辄百亿、两百亿的年销售额比较,颐和地产更是相形见绌。

  属于颐和早年在广州的风光已经是2010年初春的事情了,当时刚刚卖出了一套1.68亿元的颐和高尔夫庄园别墅后,颐和地产又趁势推出2.99亿元的单栋顶级豪宅。

  2017年,颐和集团董事副总裁赵永爽的离职成为压倒骆驼的最后一根稻草。这位在颐和工作16年,一手将颐和推向全国的核心人物,一度是颐和内部最大的功臣。

  在土地市场上,颐和地产也鲜少露面。最近的一次拿地信息可以追溯到2013年。当时颐和地产一年内四次拿地,分别是浙江湖州、杭州、湖南郴州和沈阳。其中,在沈阳市浑南新区一次性出手7.64亿元拿下了9个地块。

  杜鲁门声明发表后,立即遭到中国人民的坚决反对。6月28日,周恩来代表中华人民共和国中央人民政府宣布:“不管美国帝国主义者采取任何阻挠行动,台湾属于中国的事实,永远不能改变。这不仅是历史事实,且已为《开罗宣言》、《波茨坦公告》及日本投降后的现状所肯定,我国全体人民必将万众一心,为从美国侵略者手中解放台湾而奋斗到底。”

  不过,自此之后再无消息。何建梁在2018年1月份透露,颐和地产有望今年在广州通过旧改拿地,实现销售目标。然而,众所周知,旧改难度大、涉及情况复杂且时间跨度长,对于旧改经验不够、议价能力不高的企业来说,可预见的结果是,困难重重。

  尽管如此,何建梁表示未来公司的发力重点依旧在广州。这不难理解,对于中小企业来说,收缩战略,集中力量深耕大本营不失为最安全的打法。然而,如今的广州已然是“兵家必争之地”,随着外来房企的进入,以颐和地产的规模和实力,想要在广州继续分一杯羹,也并非易事。

  没有规模就没有江湖地位,销售难、拿地难和融资难,这是中小房企生存窘境的一个侧面。以颐和地产为例,这些曾经在房地产长河璀璨过的中小房企,如何在大浪淘沙的行业现状下生存,成了一个两难的抉择。不过,即使无法成为大象,那也可以选择优雅地转身,而不是耗尽业主的最后一点支持,给自身品牌造成不可逆的伤害。


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